Hypothekendarlehen inkl. Umschuldung und Tilgungsersatzprodukte
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, dann nehmen Sie in der Regel bei Ihrer Bank ein Hypothekendarlehen auf. Sie zahlen die Zinsen dafür jeden Monat an die Bank und ebenso eine vereinbarte Tilgung von meistens 1 oder 2%.
Wir sind kein Darlehensvermittler, weshalb Ihr Darlehen auch weiterhin über Ihre Bank laufen kann nebst der Zinszahlungen.
Wir bieten Ihnen aber eine für Sie deutlich lukrativere Tilgung an. Nicht direkt an die Bank, sondern als endfällige Tilgung über eine fondsgebundene Rentenversicherung (UWP) mit festem Garantiezins. Diese Versicherung wird an die Bank abgetreten.
Warum das Ganze? Weil Sie dadurch Ihre Immobilie deutlich schneller tilgen können und oftmals eine Umschuldung nach Ende der Zinsbindungsfrist von 10, 12 oder 15 Jahren vermeiden können. Denn dann liegen die Zinsen wahrscheinlich deutlich höher als heute.
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Tilgungsersatzprodukte
Ein Tilgungsersatzprodukt (hier: eine fondsgebundene Rentenversicherung mit Garantiezins) kann man im Rahmen einer Immobilienfinanzierung bei Abschluss des Hypothekendarlehens wählen oder bei anstehender Umschuldung. Auch möglich ist diese sog. endfällige Tilgung, wenn das Darlehen erst wenige Jahre läuft und die Restlaufzeit noch mindestens 12 Jahre beträgt.
Vom Wesen her ist es ein Zinsdifferenzgeschäft.
Sie haben mit Ihrer Bank ein Darlehen vereinbart, mit z.B. 12 oder 15 Jahren Zinsbindung zu 1,5% p.a. effektiv.
Über die fondsgebundene Rentenversicherung (UWP) mit Garantiezins bekommen Sie aber 2,1% p.a. Zinsen. Dies sind als o,6% p.a. Zinsgewinn für Sie. Erhöht jetzt die US Notenbank die Zinsen weiter, dann werden aus den 0,6% sogar 2-3%. Zusätzlich haben Sie noch eine Fondsrendite. Diese liegt seit 10 Jahren bei 6%. D.h. Ihr Gewinn ist dann die Differenz zwischen den 1,5% die sie zahlen müssen und den 6%, die Sie bekommen.
Alle Banken, die Hypothekendarlehen vergeben, müssen dafür Sicherheiten hinterlegen.
Durch das an die Bank abgetretene Tilgungsersatzprodukt erhöht sich die Sicherheit für die Bank, da die Ablaufleistung höher ist als wenn der Kunde nur ganz normal an die Bank tilgt.
Dadurch muss die Bank selbst weniger Sicherheiten hinterlegen und ist mit einem solchen Tilgungsersatz einverstanden.
Beispiel: Hypothekendarlehen 400.000 Euro, 15 Jahre Zinsbindung, 1,5% eff. p.a.
Berechnet mit dem Annuitätenrechner von www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php
Normalfall: Monatsrate zur Volltilgung nach 15 Jahren: 2481 Euro
Tilgungsersatzprodukt: Monatliche Zinszahlung an die Bank: 497 Euro; die restlichen 1984 Euro fließen in die fondsgebundene Rentenversicherung (UWP);
Ergebnis:
Bei einem Zinssatz von 2,1% beträgt die Auszahlung nach 15 Jahren 409.048 Euro, also ein Gewinn von 9.043 Euro.
Bei der aktuellen Fondsrendite der letzten 3, 5 bzw. 10 Jahre beträgt die Auszahlung 539.268 Euro, also 139.268 Euro mehr.